実家が空き家になったら？最初の90日と4つの判断軸

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「親が施設に入って、実家が空き家になった。どうすればいいのか分からない…」

一番多くて、一番損するのが「とりあえずそのまま」＝放置です。先に結論を言うと、やることは最初の90日の応急処置3つ＋方針の4択（住む・貸す・売る・解体）に整理できます。

元大工で中立の立場のおさむが、不動産屋でも解体業者でもない立場から、順番に解説します。

最初の90日でやること【早見】
方針の4択｜判断軸はこれだけ
帰省したら見ておくところ｜元大工の点検メモ
「直して住む・貸す」なら、まず金額を知る
4つのどれも当てはまらないとき｜引き取り手を探すという道
よくある質問
まとめ

最初の90日でやること【早見】

実家が空き家になったら最初の90日でやること：電気・水道・火災保険の確認、相続登記、月1回の換気と通水、住む・貸す・売る・解体の方針決め

①電気・水道・火災保険：使わない家電のプラグは抜き、ブレーカーは必要最小限に（通電火災対策）。火災保険は「空き家」になると住宅用の契約のままでは補償されない場合があるので、保険会社に連絡を
②相続登記：相続で家を取得したら、いまは登記が義務です。正当な理由なく放置すると過料の対象になる場合があります。法務局の相談窓口で自分でも手続きできます
③月1回の換気・通水：家の傷みは湿気から始まります。窓を開けて風を通し、各蛇口の水を1分流す（排水トラップの封水切れ＝悪臭・害虫の入口を防ぐ）。遠方なら空き家管理サービスやシルバー人材センターに頼む手もあります

方針の4択｜判断軸はこれだけ

①住む（自分や家族が）

判断軸は直す費用と、家の傷み具合。築30年超なら水回り・断熱・耐震のどこまで手を入れるかで数百万円単位の差が出ます。実家・空き家リフォームの補助金の記事で使える制度をまとめています。

②貸す

判断軸は立地の需要と、貸せる状態まで直す費用。家賃で改修費を回収できるかを先に計算します。人が住むと家は傷みにくくなるので、売る決心がつかない間の「維持策」としても有力です。

③売る

判断軸は解体してから売るか、古家付きのまま売るか。解体費を手出ししたくなければ古家付き土地で売れます。相続した空き家の売却は譲渡所得の3,000万円特別控除が使える場合があるので、売る前に税務署か税理士に確認を。

④解体する

判断軸は市町村の補助金と、解体後の土地の税金。補助は市でまるで違い（23%〜4/5）、更地にすると土地の税優遇が外れて税額が上がる場合があります。解体補助金の主要都市まとめと払えない時の順番の記事を参考に。上がる条件と時期は空き家の固定資産税は6倍になる？上がる条件と、上がる前にできることに整理しました。壊すなら、止めるだけでは足りません。電気・ガス・水道の撤去の申し込みは空き家の電気・ガス・水道は止めていい？持ち続ける・壊す・手放すで変わる手続きを参考に。

4択のうち「売る」だけは、金額が分からないと他の3つと比べようがありません。仲介に出して買い手を待つのか、買取業者に直接売るのかでも、手取りと期間が変わります。

傷みが進んだ家、遠方で通えない家、兄弟で持分が分かれている家は、買取のほうが話が早いこともあります。金額を聞いたうえで、断っても構いません。

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他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

（※査定も現地調査も無料で、買取に至らなくても費用はかかりません。山林・田・畑のように宅地として使えない土地や、賃貸需要が全く無いエリアは買取が難しい場合があります。名義が親のままの家は、先に相続登記を。2026年8月時点の公式サイト記載）

帰省したら見ておくところ｜元大工の点検メモ

お盆や年末に実家へ行ったら、スマホで写真を撮りながら次の5つだけ見てください。後で業者や市役所に相談する時、写真があると話が一気に速くなります。

屋根と雨樋：瓦のズレ・雨樋の草。雨漏りは家を一番早く傷めます
外壁のひび：髪の毛より太いひびは水の入口
床のふわつき：歩いて沈む場所は下地の傷み
水回りのカビ臭：床下の湿気のサイン
庭木と塀：越境した枝と傾いたブロック塀は、ご近所トラブルと事故の元

「直して住む・貸す」なら、まず金額を知る

4択のどれにするか迷う一番の理由は「直すといくらか分からない」こと。金額が分かると、貸す・売る・解体との比較が一気に現実的になります。

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（※「状態を見て見積もりだけほしい」でも使えます）

壊してから売るか、そのまま売るかで迷ったら空き家は解体してから売る？そのまま売る？｜答えが変わる3つの買主にまとめました。

片付けを自分でやるか業者に頼むかは実家の片付けは自分でやる？業者に頼む？｜3種類の業者の違いで整理しました。

4つのどれも当てはまらないとき｜引き取り手を探すという道

ここまで住む・貸す・売る・解体の4つを書いてきましたが、どれも当てはまらない家があります。不動産屋に相談しても扱ってもらえない。買取の会社にも断られた。壊すには数百万円かかる。それでも固定資産税と草刈りの費用は毎年出ていく。この状態です。

そこにもう1つ、無償で譲る相手を探すという道があります。国土交通省の「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」に採択されたみんなの0円物件のようなマッチングのサイトがあり、越前市のように市が運営会社と連携協定を結んで案内している自治体もあります（2026年9月9日に確認）。

ただし、順番を間違えないでください。先にやるのは買取の査定を出すことです。値が付くなら、売ったほうが手元に残ります。査定は無料で出せますし、傷んだ家や条件のむずかしい土地を専門に扱う会社もあります。断られてから、あるいは0円でも引き取り手がいないと分かってから、この道を考えるという順番です。値が付く家を0円で手放すのは、もったいない話になります。

もう1つ、税のことも先に知っておいてください。個人から個人へ無償で譲ると、譲り受けた側に贈与税がかかることがあります。相手が法人の場合は、譲る側にみなし譲渡所得課税という別の論点が出てきます。また、0円で渡すといっても登記の費用や境界の確認、契約書の作成にはお金がかかります。「無料で手放せる」と単純に考えないほうが安全です。金額の話は税務署か税理士に確かめてください。

それでも、毎年の税金と管理から離れられるという意味は小さくありません。4つのどれも進まないまま何年も置いてあるなら、5つ目として頭に入れておく価値はあります。

よくある質問

誰も住まないなら、火災保険は解約でいいですか？

おすすめしません。空き家は放火・自然災害・飛び火のリスクが残ります。空き家向けの契約に切り替えできるか、まず保険会社に相談を。

兄弟で意見が割れています。先にやるべきことは？

相続登記（名義の確定）と、家の現状の共有です。写真と見積もり（解体・修繕の両方）が揃うと、感情論でなく数字で話せるようになります。

管理だけ頼むといくらくらいですか？

空き家管理サービスは月数千円〜1万円前後が一般的な価格帯です。まずは市役所の空き家窓口で、地域のサービスや協定業者を聞くのが安全です。

「住む・貸す・売る」で迷ったら、まず今の価値を知るのが早道です。不動産の査定は無料でできるところが多く、数字が出てから考えると家族の話し合いも進みます。

▶ まず家財の片付けから始める方へ：実家の「どうする」は、家の中身を減らすところから動き出します。費用と順番は空き家・実家の片付け費用に、親が施設に入った直後の片付けの進め方は親が施設に入ったら実家はどうする？にまとめています。

まとめ

最初の90日は保険・登記・換気通水の3つ。放置だけはNG
方針は住む・貸す・売る・解体の4択。判断軸は「直す費用」と「税」
帰省時に点検メモの箇所を写真で記録すると、その後の相談が速い
迷ったら直す場合の金額を先に知ると4択を数字で比べられる

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