【値がつかない】田舎の家が売れない理由と売る相手を変える順番

※本記事には、不動産の買取サービスや解体の見積もりサービス等のアフィリエイト広告（PR）が含まれます。

親から継いだ田舎の家に、広告を出しても問い合わせが来ない。査定で値がつかないと言われた。

田舎の家は、売る相手を変えると次の手が出てきます。仲介、空き家バンク、買取、壊して土地で売る、国へ手放す制度、の順に試してください。

現場と売り場で10年のおさむが、国土交通省・法務省・国税庁の案内を2026年11月2日に確かめて、止まっている場所の見分け方と、それぞれが使えないときの進み方まで整理しました。

田舎の家が売れない理由は、止まっている場所で変わります

「田舎だから売れない」で片づけると、打つ手がなくなります。

駅からの距離や人の数は変えられません。それでも、売れるまでの流れのどこで止まっているかが分かれば、試せることが見えてきます。4つの段に分けて見てください。

1. 不動産会社が預かる前に止まっている

「値がつかない」「うちでは扱えない」と言われた段階です。

この2つは意味が違います。建物の値段の話なのか、その会社では扱えないという話なのか。まず聞き分けてください。

扱いにくい理由の1つは手数料の仕組みにあります。仲介の手数料は売れた額に応じて上限が決まるので、安い家ほど小さくなるんです。国土交通省の案内にも、空き家などの仲介について「業務負担と比較して収益性が低く」という説明があります。

2. 買いたい人に届く前に止まっている

問い合わせが来ない段階です。

売り出していても、探している人の目に入っていないことがあります。見るのは2つ。不動産会社どうしが物件を探すレインズに載っているか、市町村の空き家バンクに載っているかです。

3. 見に来た人が離れている

見学はあるのに話が進まない段階です。

傷み、残った荷物、値段。どれが理由だったのかは、聞かないと分かりません。やめた理由を不動産会社に聞いてください。荷物が理由なら、空き家・実家の片付け費用で見当をつけられます。

4. 契約の手前で止まっている

買いたい人がいても、手続きで止まることがあります。次の4つに当てはまらないか見てください。

• 名義が亡くなった親のまま（相続登記をしていない）
• 田や畑がついている
• 隣との境界がはっきりしない
• 建て替えができない土地（再建築不可）

相続登記は、2024年4月1日から法律上の義務になりました。相続で取得したと知った日から3年以内で、2024年4月1日より前に知った土地や建物は2027年3月31日までです。正当な理由がないのにしないと、10万円以下の過料（行政上の金銭の罰）が科される可能性があります。

兄弟で話がまとまらないときは、実家の処分で兄弟と揉めないための順番を先に読んでください。

売る相手を変える順番は5つです

1つの相手で動かなければ、次の相手に替えます。上ほど戻りやすく、下ほど戻れない順に並べました。

上の図の順に、1つずつ見ていきます。仲介と空き家バンクのように、同時に進められるものもあります。

1つ目は仲介。不動産会社との契約の中身を確かめます

1つ目の相手は、その家に住みたい人です。広告を出しても反応がないなら、値下げの前に契約の中身を見ます。

契約の種類と、レインズの状況を見る

不動産会社との契約（媒介契約といいます）には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。

このうち専属専任と専任は、レインズへの登録、売主への登録証明書の交付、定期的な報告が、宅地建物取引業法で会社の義務になっています。

登録証明書が手元にあれば、二次元コードから売主専用の画面を開けます（確認用のIDとパスワードが要ります）。状況は「公開中」「書面による申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つ。覚えがないのに紹介停止になっていたら、頼んだ会社に問い合わせてください。

一般媒介の契約なら、レインズに載っているかを会社に聞いてください。

3か月の区切りで見直す

国土交通省が示している標準の専任媒介契約では、有効期間は3か月を超えない範囲で決めます。更新するときは、期間が切れるときに売主から文書などで申し出る形です。

同じ契約で、報告は2週間に1回以上、レインズへの登録は契約の翌日から7日以内（会社の休業日は数えません）と決まっています。手元の契約書がこの形とは限らないので、種類と期間を確かめてください。

区切りの前に、次の3つを聞きます。

• 問い合わせと見学は何件あったか
• どこに広告を出したか
• 売り出しの値段の根拠は何か

値段について意見を言うときは根拠を示して説明する、と同じ契約に書かれています。答えを聞いて、今の会社で続けるか、ほかの会社にも相談するかを決めてください。

手数料の特例を先に話す

売買の額が800万円以下の家や土地は、仲介手数料の上限を33万円（税込）まで上げられる特例があります。2024年7月1日にできた仕組みで、使い方の状態は問いません。

売れた額	原則の上限（税込）	特例の上限（税込）
100万円	5万5,000円	33万円
300万円	15万4,000円	33万円
500万円	23万1,000円	33万円
800万円	33万円	33万円

表の原則の列は、国土交通省の料率（200万円以下の部分5.5%、200万円を超えて400万円以下の部分4.4%、400万円を超える部分3.3%）で計算した上限です。実際の額は、契約の前に会社と決めます。

売る側から見ると、払う額が増えるかもしれない話です。一方で、手数料が小さくて断られた家なら、この特例の話を出して相談し直す材料にはなります。

原則の上限を超える場合は、契約の前に説明を受けて合意することになっています。いくらになるのかを聞いて、納得してから決めてください。

2つ目は空き家バンク。移り住みたい人に見てもらいます

2つ目の相手は、移り住みたい人です。空き家バンクは、自治体が空き家の情報を載せる仕組み。移住を進める目的で開いている自治体もあり、仲介の広告とは別の人の目に入る可能性があります。

自治体をまたいで探せる全国版の空き家・空き地バンクも用意されています。国土交通省の資料によると、2026年9月末時点で参加は1,153自治体、物件を載せているのは748自治体。自治体へのアンケート調査などによる成約は約28,000件です。

家のある市町村の空き家の窓口に電話して、バンクがあるかと登録の条件を聞くところから始めます。全国版は株式会社LIFULLとアットホーム株式会社の2社が運営していて、参加している自治体はLIFULLの一覧とアットホームの一覧で見られます。

登録の前に、国土交通省のQ&Aにある次の点を押さえておいてください。

• 全国版に直接の登録はできません。必ず自治体を通します
• 全国版に載せるには、売りたい人の同意が要ります
• 不動産会社との仲介の契約を、登録の条件にしている自治体もあります
• 買える人を県外や市町村外の人に限るなど、利用の条件は自治体で違います
• 交渉や手続きは当事者の責任で行い、トラブルに国や運営会社は関与しません

逆の決まりもあります。広島県福山市は、ほかの不動産会社に仲介を頼んでいる空き家は登録できないと案内しています。今の契約が続いているなら、そのことも窓口で伝えてください。

田や畑がついている家は、「農地付き空き家」として扱う自治体の取り組みもあります。国土交通省の手引きがあるので、窓口で聞いてみてください。

3つ目は買取。会社に買ってもらいます

3つ目の相手は、買い取る会社です。仲介は買い手を探す方法で、買取は会社が買主になる方法。買い手を待たずに話が進むかわりに、額は仲介で買い手が見つかったときより下がることがあります。

時間がたった家、荷物が残った家、傷んだ家は、ここで額を聞いてみてください。額を聞くことと売ることは別です。

額を聞くときに確かめたいことは、空き家の買取で減額される3つの理由にまとめました。片付けと測量の負担、入金までの期間、額の根拠を、同じ聞き方でそろえて比べます。

ワケガイの公式に書かれていること

訳あり物件の買取を扱う会社の1つがワケガイです。公式のよくあるご質問を2026年11月2日に確かめると、次のように書かれていました。

• 査定は無料。会社の判断で現地調査が必要なときも、エリアを問わず無料
• 価格や条件が折り合わず買取に至らなくても、費用はかからない
• 買取なら仲介手数料等は要らない
• 荷物やごみが大量に残っていても、そのままの状態で買い取れる場合がある
• 建物の老朽化による雨漏りやシロアリ、傾きがあっても、現状のままの引き取りが可能

一方で、山林や田、畑、採草放牧地のように宅地として使えない土地や、賃貸需要が全く無いエリア（借りる人がまったく見込めない地域）の不動産は、買取が難しい場合があるとも書かれています。

田舎の家はここに当たることがあるので、買ってもらえるかは問い合わせるまで分かりません。

公式の空き家の買取実績のページには、「相続したがとにかく手放したい空き家」30万円、「擁壁の上の傾きのある空き家」10万円、「DIYを断念した空き家」6万円、「明治2年の空き家」10万円の例が載っています。どれも1件ごとの例で、相場ではありません。仲介で見込める額と並べて判断する材料にしてください。評判や契約の流れはワケガイの評判と買取の仕組みに分けて書きました。

ここから下は広告です。仲介や空き家バンクでまだ動けるなら、そちらが先で構いません。

▶ 今の状態のまま買い取ってもらえるかを聞く：他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

（※名義が親のままの家でも相談はできますが、買取には相続登記が要ります。先に契約する場合も、引き渡しは登記が終わってからと案内されています。2026年11月時点の公式サイト記載）

4つ目は解体。土地を欲しい人に売ります

4つ目の相手は、土地を欲しい人です。建物が買い手の負担になっているなら、壊して土地で売る道があります。

ただ、壊した家は戻せません。買い手の見込みを確かめてから壊す順番にしてください。不動産会社や隣の家に、土地なら欲しい人がいないかを先に聞きます。

壊す前に見ておくことは次の4つです。

• 費用：木造で坪3〜5万円、30坪で90〜150万円が目安です（家の解体費用の相場と補助金）。浄化槽の撤去や井戸の埋め戻しがあるなら、別に数えます
• 税金：更地にすると住宅用地の特例から外れて、固定資産税が上がる場合があります（空き家の固定資産税が上がる条件）
• 補助：市町村によって解体の補助があります。自治体の補助は、申請して交付の決定を受けてから契約と着工に進むのが安全です（解体の補助金【2026】47都道府県まとめ）。市内の業者に頼むことを補助の条件にしている市町村もあるので、業者を決める前に窓口で聞いてください
• 建て替え：再建築不可の土地は、壊すと原則として新しい家を建てられません。壊す前に買取の額を聞いてください

壊すか残すかで迷うなら、空き家は解体してから売る？そのまま売る？に判断の順番を書いています。

5つ目は国へ手放す。相続土地国庫帰属制度の条件

5つ目は売る相手ではなく、手放す先です。相続した土地を国に引き取ってもらう制度があります。2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度です。

家が建ったままでは申請できません。法務省の案内では、建物がある土地は申請の段階で却下される土地に入っています。登記のない建物も同じです。

つまり使うには、家を壊す費用と、国に納める負担金の両方が要ります。条件は次のとおりです。

項目	法務省の案内
申請できる人	相続か、相続人への遺贈で土地を取得した人。売買で自分で買った土地は基本的に使えません。共有なら全員そろって申請します
申請できない土地	建物がある土地／抵当権などの担保権や賃借権などが設定されている土地／道路、墓地内、境内地、水道用地、用悪水路、ため池として使われている土地／基準を超える土壌汚染がある土地／境界が明らかでない土地、所有権に争いがある土地
審査で承認されない土地	勾配30度以上かつ高さ5メートル以上の崖があって管理に過分な費用がかかる土地／果樹園の樹木や放置車両、建物に当たらない廃屋などが管理を妨げる土地／浄化槽、井戸、基礎の部分など除去が必要な物が地下にある土地／隣との裁判などによらないと管理や処分ができない土地など
審査手数料	土地1筆あたり14,000円。却下や不承認、取り下げでも戻りません
負担金	20万円が基本。市街化区域などの宅地と農地、森林は面積に応じて20万円以上。10年分の管理費用を考えた額で、納めるのは承認のときの1回です。通知が届いた日の翌日から30日以内に納めないと、承認が失効します
申請先	土地のある都道府県の法務局か地方法務局の本局。相談は全国の法務局で受け付けています

地下の物は、管理に支障がないと認められれば取り除かなくてよい場合もあります。自分で判断せず、壊す前に法務局へ相談してください。

建物を壊したら、滅失の登記も要ります。所有者がするのが原則です（建物滅失登記は解体から1か月以内）。

売れたときの税金は、相続した空き家の特例を確かめます

安く売れた場合でも、売った利益に税金がかかることがあります。相続した空き家には、利益から3,000万円まで差し引ける特例があります（相続人が3人以上で、2024年1月1日以後に売るなら2,000万円まで）。

国税庁の案内（2026年4月1日現在の法令等）の主な条件は次のとおりです。

• 売るのは2027年12月31日まで
• 相続か遺贈で家と敷地を取得した相続人が売る
• 昭和56年5月31日以前に建てられた家で、区分所有の登記がない
• 亡くなる直前に、亡くなった人のほかに住んでいた人がいない（老人ホームなどに入っていた場合は、一定の要件で対象になります）
• 相続のときから売るときまで、事業、貸付け、居住に使っていない
• 売るときに一定の耐震基準を満たしているか、家を全部壊してから土地を売る（2024年1月1日以後は、売った翌年の2月15日までに耐震工事か取り壊しをする形も可）
• 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• 売却代金が1億円以下
• 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売っていない
• 同じ人から相続した家で、この特例をすでに使っていない
• 売る家や敷地で、相続財産の取得費の特例などほかの特例を使っていない
• 確定申告をして、市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」などを添える

相続の開始の日で期限が変わるので、自分の日付を先に書き出しておいてください。売れるまで時間がかかると、この日付が関係してきます。

ほかに、低未利用土地等の特例（使われていない土地を安く売ったときの特例）もあります。都市計画区域の中の土地を2028年12月31日までに、建物の対価を含めて500万円以下（一定の場合は800万円以下）で売るときに、100万円を差し引けるものです。

所有期間が5年を超えること、売ったあとに利用されることなどが条件で、家が都市計画区域の外なら使えません。相続した空き家の特例とは一緒に使えないので、どちらが合うかは税務署か税理士に確かめてください。

よくある質問

タダでもいいので、誰かに譲れますか

もらってくれる相手がいれば、譲ること自体はできます。ただ、個人が個人から無償でもらうと、贈与税の対象です。暦年課税なら、1年間にもらった財産の価額の合計が基礎控除の110万円を超えた分に税金がかかります。

名義を変える登記も要るので、話が具体的になったら税務署と司法書士に確かめてください。

相続放棄をすれば手放せますか

相続の放棄は、権利や義務を一切受け継がない手続きです。家だけを選んで手放すものではなく、預金なども受け継げません。すでに相続してしまった後では放棄できません。

家庭裁判所への申述は、相続の開始があったことを知ったときから3か月以内です。判断が絡むときは、自治体の無料相談や法テラスなどで専門家に確かめてください。

田や畑も一緒についています

耕作の目的で農地を売るには、農業委員会の許可が要ります。買う人の側に、農地の全てを効率的に利用する、必要な農作業に常時従事する、周辺の農地利用に支障がない、の3つの要件があります。

家と同じ話では進まないので、市町村の農業委員会と空き家の窓口の両方に聞いてください。

いくらなら売れますか

同じ築年数でも、土地の形や前の道で額は変わります。だからこの記事では相場を書いていません。

不動産会社に額の根拠を聞いて、買取の額と並べてみてください。近くの取引の価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで見られることがあります。

親がまだ元気で、これから継ぐかもしれません

売るかどうかを決めるのは名義の人です。国庫帰属の制度も税金の特例も、相続のあとの話になります。

この段階で確かめたいのは、名義、隣との境界の書類、親の希望の3つです。その先の流れは実家が空き家になったらどうする？にまとめています。

田舎の家が売れないときのまとめ

田舎の家が売れないときは、止まっている場所を見分けて、売る相手を順に変えていきます。

今日できることは、不動産会社と契約があるなら契約書を出して、種類と有効期間の終わる日を確かめること。そのあと家のある市町村の空き家の窓口に電話して、空き家バンクの登録の条件を聞いてください。

それでも動かないときの次の相手が、買取と解体です。

ここから下は広告です。仲介や空き家バンクで動いているなら、押さなくて構いません。

▶ 今の状態のまま買い取ってもらえるかと額を聞いてみる：
他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

（※全国どこでもとは限りません。公式の案内では、田や畑など宅地として使えない土地や、賃貸の需要が全く無いエリアの不動産は買取が難しい場合があるとされています。2026年11月時点の公式サイト記載）

▶ 壊す方向で考えるなら、同じ内容で比べる：解体の金額は、2社以上を並べないと高いのか安いのか見えません。

解体工事比較ナビ（解体業者の一括見積もり・無料）

（※徳島県と高知県の家は、この広告の対象地域に入っていません。この2県の方は、地元の解体業者2〜3社に、同じ内容で見積もりを頼んでください。）

【出典】すべて2026年11月2日に確認。国土交通省＝不動産取引に関するお知らせ・空き家等に係る媒介報酬規制の見直し・レインズのステータス管理機能・標準専任媒介契約約款・空き家・空き地バンク総合情報ページ・全国版空き家・空き地バンクについて・同Q&A（消費者向け）・「農地付き空き家」の手引き。法務省＝相続土地国庫帰属制度の概要・引き取ることができない土地の要件・Q&A・負担金・相続登記の申請義務化に関するQ&A。国税庁＝No.3306・No.3226・No.4402。裁判所＝相続の放棄の申述。福山市＝空き家バンクについて。ワケガイ＝よくあるご質問・空き家・ゴミ屋敷の買取。制度は変わることがあるので、使う前に各窓口で確かめてください。

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